Пострадают все: на Россию надвигается ипотечный кризис "американского" типа

Ипотечный кошмар

По данным Центробанка , россияне, как ни в чем не бывало, продолжают набирать ипотечные кредиты с невиданной ранее скоростью. В этом стремлении их не в состоянии остановить ни падение доходов, ни растущая неопределенность, ни выросшие до заоблачных высот, цены на жилье.

Как говорится в отчете ЦБ, только в мае россиянами было получено 145 тысяч ипотечных займов на покупку квартир, общей суммой порядка 435 млрд рублей. С начала года количество взятых займов взлетело на 44%, а их объем на 25%. Общий размер выданных банками ипотечных кредитов подскочил на 789 млрд рублей впервые перевалив за 10 триллионов. Благодаря фактическому продлению программы льготной ипотеки, спрос и цены на жилье продолжают стремительно расти.

Набат зазвучал… но пока еще очень тихо

Аналитики давно ломают копья на тему, обернется ли все происходящее масштабным кризисом, или все постепенно будет спущено "на тормозах". Но, с каждым днем становится все более очевидно, что вариант "с тормозами" вряд ли уже возможен.

Самым настоящим набатом прозвучала статья начальника аналитического управления БКФ Максима Осадчего, в которой он уже в открытую сравнивает происходящее в России с американским кризисом ипотечного рынка subprime (ипотека для бедных). Именно это событие послужило детонатором обвала значительной части банковской системы США и глобального кризиса в 2008 году.

Аналитик напоминает, что при низких процентных ставках спрос на ипотеку растет, что, в свою очередь, увеличивает и спрос на жилье. Это способствует тому, что банки снижают уровень требований к заемщикам и готовы выдавать ипотеку даже безработным.

"Если заемщик перестает обслуживать кредит, то в собственность банка переходит уже подорожавшая квартира. Пока цены жилья растут, банки все активнее устремляются на рынок ипотеки и, конкурируя ценами, снижают процентные ставки. Чем еще сильнее повышают спрос на ипотеку и на жилье. Возникает мощная положительная обратная связь, которая, как известно, повышает неустойчивость системы. При достаточно больших масштабах такой процесс может вызвать кризис", – поясняет Осадчий.

Далее, по словам аналитика, заемщики в результате какого-то шока массово прекращают обслуживать кредиты, банки обращают взыскание на жилье и выкидывают его на рынок, цены катятся вниз.

"Положительная обратная связь продолжает работать, но уже в обратном направлении. Накопившиеся риски взрывают систему. Что мы и наблюдали в 2007—2008 годах – кризис американской ипотеки subprime. Видимо, учиться на собственных ошибках – это наш крест", - резюмирует эксперт.

Мнения расходятся…

С тем, что российская льготная ипотека как раз и является тем самым subprime, согласны не все эксперты.

Наша льготная ипотека отличается от той, что была в США в 2007-2008 годах, - парирует Осадчему руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

"Тогда американскому регулятору пришлось исполнять финансовые обязательства обанкротившихся банков, это привело к снижению ликвидности банковской системы и ударило по биржевым ценным бумагам. Но с тех пор экономики мира стали сильнее, ошибки были учтены Центробанками, а также внесены изменения в законодательство, которое регулирует банковскую систему", – пояснил аналитик "Утру.ру".

С ним соглашается и первый вице-президент "Опоры России" Павел Сигал, считающий, что финансовый кризис 2007—2008 годов был связан с массовым банкротством банков, которые переоценили свои возможности в погоне за прибылью и увеличением числа выданных ипотечных кредитов.

"Ситуация была настолько острой, что пришлось центральному банку брать на себя их обязательства, – пояснил он "Утру.ру". – Одной из причин ослабления финансовых организаций был недостаток ликвидности, который сейчас, при текущих условиях, невозможен в нашей стране. Центробанк следит за этим показателем и периодически ужесточает требования к заемщикам. Если банк нарушает обязательства, то может лишиться лицензии".

И снова сходятся…

Безусловно, Банк России попытался предпринять некие меры для снижения накала ситуации, но вряд ли их можно считать достаточными, на чем, собственно и акцентирует внимание Максим Осадчий.

С 1 июля 2021 года действие программы льготной ипотеки продлено на год, только повышена ставка с 6,5% до 7%. Льготная ипотека – это ипотека subprime, нацеленная на население с относительно низкими доходами, – пишет эксперт.

С ним не согласен Артем Деев. По его мнению, отечественную ипотеку нельзя назвать нацеленной на население с относительно низкими доходами.

"Требования к заемщикам, желающим получить кредит, в России довольно серьезные, для получения заемных средств нужен первоначальный взнос – не менее 15, а лучше – 20% от стоимости жилья, – говорит он. – При текущих ценах на недвижимость – это существенная сумма, накопление которой требует определенной финансовой дисциплины, расчета ежемесячных расходов и хорошего кредитного рейтинга".

Здесь эксперту можно возразить, так как именно ситуация с отбором клиентов и первоначальным взносом вызывает сегодня наибольшее опасение. По утверждениям самих банкиров, кредитные учреждения далеко не всегда следят за тем, чтоб деньги на первоначальный взнос были у клиента "своими". Довольно часто, заемщики берут их в банке в виде потребительского кредита, причем, зачастую в том же самом, где намерены получить и ипотеку. Не трудно догадаться, что в случае утраты таким должником источника дохода, он останется и без жилья и без денег. В значительной степени именно это и произошло в США в 2008 году, и привело к обрушению рынка subprime и дальнейшему кризису. 

В своей статье Максим Осадчий отсылает к недавнему, но уже российскому кризису валютной ипотеки. По его словам, если ипотеку дополнительно стимулировать государственным субсидированием процентных ставок, то риски образования "пузыря" возрастают еще сильнее. При этом, российский кризис subprime может быть гораздо сильнее, так как если "валютных ипотечников" были десятки тысяч, тогда как "льготных ипотечников" – сотни тысяч.

Эксперт продолжает настаивать на том, что сложная общеэкономическая ситуация только умножает риски потери доходов частью заемщиков.

"Одним из источников рисков ипотеки subprime является рост долговой нагрузки группы населения с относительно низкими доходами. Между тем эпидемия продолжается, началась третья волна. В условиях продолжающейся эпидемии мы можем столкнуться с массовыми невозвратами", – пишет Осадчий.