Альтернативу ипотеке нашли в апартаментах

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) анонсировало масштабный проект по созданию цивилизованного рынка арендного жилья. С этой целью госкорпорация будет выкупать секции и целые корпуса в строящихся жилищных комплексах, причем не только экономкласса, но и более комфортных, включая апартаменты.

Фото: Антон Новодережкин/ ТАСС 

По данным АИЖК, сегодня около 23 млн российских семей (41%) нуждаются в улучшении жилищных условий. Чтобы удовлетворить этот спрос, необходимо увеличить существующий жилищный фонд минимум на треть. Однако на возведение требуемых 1,2 млрд кв. м потребуется не меньше 15 лет. В отсутствие желанных "квадратов" и денег около 4 млн семей вынуждены арендовать крышу над головой, как правило, у частников и по серым схемам. Если рынок аренды сделать прозрачным, в ряды арендаторов могут влиться еще примерно 3,8 млн семей, подсчитали в агентстве. Ранее в Министерстве строительства озвучили прогноз, что через два года арендное жилье будет составлять примерно 7% от общего жилья в стране.

Вложения в покупку строящегося жилья будут сделаны по договорам долевого участия через созданный при АИЖК закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ). Выкуп паев фонда на первом этапе будет осуществляться из собственных средств агентства, а также за счет привлеченных инвесторов. В течение ближайших двух лет планируется направить на выкуп жилых объектов 25 млрд рублей.

Управлять и ПИФом, и доходными домами будет специализированная УК. Для сдачи квартир в аренду планируется привлечь ведущие агентства недвижимости.

Вопреки заявлению первого вице-премьера Игоря Шувалова о том, что АИЖК должно инвестировать в первую очередь в квартиры площадью до 40 кв. м и только потом вкладываться в более дорогое жилье большего метража, в качестве первых доходных объектов агентство выбрало апартаменты в элитных жилых комплексах столицы - Match Point на Кутузовском проспекте и МФК "Лайнер" на Ходынском поле. О выкупе в общей сложности больше тысячи апартаментов АИЖК уже договорилось с группой компаний "Интеко" и ВТБ.

Вероятно, такой выбор обусловлен надеждой на высокую доходность таких объектов. Но не стоит забывать и о стоимости - к примеру, 295 апартаментов в МФК "Лайнер" обойдутся структуре АИЖК в 2 млрд руб., а сделка с ВТБ на 800 апартаментов и столько же машино-мест в придачу оценивается в 11 миллиардов. То есть из названной ранее суммы инвестиций в 25 млрд руб. более половины уйдет далеко не на самое доступное жилье.

Приобретение жилой недвижимости для последующей сдачи в аренду - не самый прибыльный бизнес, предупредил директор юридического департамента агентства недвижимости Penny Lane Realty Сергей Поправка. Срок окупаемости квартиры даже без обязательных платежей, включая налоги, квартплату, ремонт, по его оценкам, составляет около 18 лет. "Инвестиции АИЖК не окажут влияния на рынок элитной недвижимости. В Москве достаточно подобных объектов, доступных людям с тугим кошельком", - отметил он.

Помимо столицы, АИЖК планирует развивать рынок арендного жилья и в других регионах, в частности в Казани, Томске, а также в Приморье. Об уровне комфорта планируемого к выкупу жилья в этих городах не сообщается.

Если речь идет не об экономклассе, а об апартаментах, сложно понять цели этого проекта, заявил корреспонденту "Утра" гендиректор "Городской лизинговой компании" Владимир Лопатин. "Госкомпания АИЖК из института развития ипотеки, видимо, решив, что она уже достаточно преуспела на этом поприще, превращается прямо на глазах в коммерческую организацию, причем с сомнительными в экономическом плане проектами", - отметил он.

"Сегодня арендные ставки в той же Москве редко превышают 5% годовых по отношению к стоимости недвижимости. На вкладе в Сбербанке больше заработаешь. А если приобретать жилье на заемные деньги, которые надо возвращать с процентами, рентабельность проектов окажется отрицательной", - уверен Лопатин.

Он сомневается, что инвесторы будут покупать паи ПИФа, которые приносят отрицательную доходность. "Я бы понял, если бы речь шла о развитии института социального найма, как альтернативы нашей многострадальной ипотеке, которую постоянно пытаются нагрузить социальными функциями, несвойственными ей по природе. Если бы государство выделило 25 млрд рублей на приобретение жилья экономкласса. Тогда действительно экономика здесь была бы ни при чем, решались бы чисто социальные задачи", - подчеркнул гендиректор "Городской лизинговой компании".

В своих презентациях АИЖК ссылается на зарубежный опыт развития рынка арендного жилья. Одна из его составляющих - некоммерческое (социальное) арендное жилье - действительно строится при поддержке государства либо на государственные средства. Например, в США инвестиции в доступное арендное жилье осуществляются по специальной программе правительства.

В России же, в отсутствие денег в бюджете, мы имеем то, что имеем - апартаменты. Несмотря на столь странный уклон, руководитель отдела розничных продаж УК "Солид Менеджмент" Сергей Звенигородский полагает, что покупатели паев ЗПИФа АИЖК найдутся. В первую очередь это будут негосударственные пенсионные фонды (НПФ), а также государственные и крупные частные банки, в чьих активах много недвижимости, в том числе недостроенной. "Для банков и НПФ такой ЗПИФ выглядит очень удобной возможностью грамотно пристроить средства. Такие действия гарантируют участникам практически стопроцентную ликвидность", - отметил он.

Ведущий специалист отдела привлечения и размещения ресурсов "Алор Брокер" Павел Хорошилов сомневается, что такие паи вызовут интерес у рыночных инвесторов, поскольку, по его оценкам, недвижимость еще должна снизиться в цене. "Да и арендные ставки от сдачи ее в аренду уже не приносят такой доходности, как 5-10 лет назад", - добавил он.

Инвестиции в 25 млрд руб. - не слишком большая сумма для развития рынка аренды, она не окажет заметного давления на существующие ставки, считают эксперты. УК ЗПИФа не сможет демпинговать, иначе ей придется объяснять инвесторам, почему по их паям доходность ниже рынка, подчеркнул Хорошилов.

Ставки аренды от АИЖК будут сопоставимы с рыночными или чуть ниже их, согласен вице-президент IFC Financial Center Станислав Вернер. "Но при этом такое жилье будет проще и выгоднее снимать за счет длительного срока аренды и отсутствия комиссии риелторам и залога собственникам жилья", - резюмировал он.