Призрак доступного жилья бродит по России

Цены на российском рынке недвижимости почти достигли дна, ожидать заметного снижения в будущем году уже не приходится. "Думаю, в следующем году стоимость жилья на рынке недвижимости будет колебаться как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, но не больше, чем на 5% – 10%", – заявил в среду президент Российского союза строителей (РСС) Владимир Яковлев. Аналитики Credit Suisse< отмечают, что в октябре – ноябре цены на жилье оставались стабильными, а на столичном рынке в ноябре даже наблюдался небольшой рост. По их мнению, в будущем году цены на московскую недвижимость вырастут в рублях на 5% – 10%, а в 2011 г. на 10% – 15%.

С тем, что сильное падение цен закончилось, согласны и специалисты аналитического центра irn.ru. Бешеный докризисный рост цен был обусловлен переизбытком свободных денег при дефиците предложения. Когда свободных финансов у населения стало гораздо меньше, квадратный метр откатился примерно на треть. Однако дальнейшему снижению препятствует дефицит предложения, который не только не исчез, но усугубился: по словам Владимира Яковлева, доля замороженных проектов по строительству жилья достигает 30%.

По прогнозам президента РСС, итоговый ввод в строй жилья в 2009 г. будет соответствовать последним прогнозам Министерства регионального развития и составит 53 – 58 млн кв. метров. Это значительно меньше показателей, заложенных в федеральной целевой программе "Жилище", согласно которой в текущем году предполагалось построить 70 млн кв. м жилья, а в 2010 г. – 80 миллионов. Оценка президента Ассоциации строителей России (АСР) Николая Кошмана еще пессимистичнее. Он считает, что в текущем году Минрегиона готово отчитаться по вводу лишь 50 – 55 млн кв. м жилья.

Рассчитывать на быстрый возврат цен к докризисному уровню не стоит: вряд ли в ближайшем будущем году можно будет наблюдать возвращение былого инвестиционного ажиотажа, легких и доступных кредитов, сверхприбылей, высоких бонусов и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос.

В целом, по мнению специалистов irn.ru, динамика цен будет зависеть от конкретной ситуации, сложившейся в тех или иных регионах или сегментах. Там, где дефицит сохраняется, цена "квадрата", скорее всего, останется на прежнем уровне. А там, где достаточный ассортимент предложения, цены продолжат сползать вниз, хоть и не такими темпами, как в уходящем году.

Так, например, в Москве в последние годы строилось в основном "элитное" жилье (по качеству не всегда соответствующее заявленному сегменту), и недорогих предложений, особенно однокомнатных и двухкомнатных квартир в новых домах, в столице сейчас почти нет. Поэтому дорогое жилье продолжит дешеветь, и по итогам 2010 г. падение может составить еще 15% – 20%. А вот предложения новых квартир экономкласса имеют все шансы отыграть от 5% до 15% повышения. Но этот эффект вряд ли будет распространяться на жилье в старом и низкокачественном жилом фонде, который по-прежнему выглядит переоцененным.

Одним из самых активных в 2010 г. может стать сегмент аренды жилья, пополнившийся людьми, которым из-за кризиса пришлось отказаться от покупки квартиры. Однако это еще не означает автоматического взлета арендных ставок; по крайней мере, рост цен на нефть, укрепление рубля и прочие обнадеживающие факторы наметившегося выхода из кризиса не привели к концу года к повышению стоимости аренды. В будущем году она может вырасти в цене на 10% – 15%, отыгрывая инфляцию.

Специалисты irn.ru полагают, что в 2010 г. строительство продолжит активную миграцию из дорогого сегмента в экономкласс, а его объемы с 2011 г. снова пойдут вверх. "Изменится и стратегия работы застройщиков, – прогнозируют аналитики. – В новых условиях для сохранения прежних доходов им понадобится строить много, то есть зарабатывать на обороте. А учитывая, что себестоимость строительно-монтажных работ все равно заметно ниже текущих рыночных цен, причем спрос на жилье в России по-прежнему огромный, есть все шансы возникновения в среднесрочной перспективе не новой волны роста цен, а настоящего строительного бума, что, наконец, сделает жилье в России доступным".