Рынку недвижимости обвал не грозит

В том, что экономический кризис не обойдет стороной рынок недвижимости, нет никаких сомнений. Главный вопрос, которым в равной степени задаются сегодня риелторы, строители и простые граждане: стоит ли ждать повторения ситуации 1999 г., когда в результате экономического кризиса цены на недвижимость рухнули более чем вдвое?

Напомним, что по прошествии полугода с известных событий 98-го цены на жилье устремились вниз, достигнув своего минимума в 1999 - 2000 годах. Основной причиной падения стало резкое снижение спроса, вызванное потерей сбережений миллионами граждан. Крах ведущих коммерческих банков лишил значительную часть населения накоплений, предназначенных на покупку жилья. Полностью оправиться от этих потрясений рынок недвижимости смогли лишь к 2004 году.

Сегодня оснований для снижения цен на жилье более чем достаточно. Прежде всего, это давно отмечаемое сокращение спроса. По данным бюро недвижимости "Агент 002", на одного реального покупателя московской квартиры сегодня приходится порядка шести продавцов. Только в сентябре количество желающих продать квартиру в Москве и области выросло на 67%. По мнению аналитиков, рост предложения квартир объясняется усилившимся "сбросом" так называемого инвестиционного жилья, то есть квартир, изначально приобретавшихся для продажи по более высокой цене. Так, около 57% московских квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке в сентябре, были приобретены менее года назад. По оценкам аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), доля инвестиционных квартир на вторичном рынке жилья будет только увеличиваться. Инвесторы понимают, что в текущих экономических условиях любое промедление с продажей низколиквидного актива, каким сегодня является недвижимость, чревато убытками.

Между тем парадоксальная особенность московского рынка в том, что, несмотря на превышение предложения над спросом, падение цен на столичные квартиры минимально. Поддержку рынку оказывает, в том числе, и постоянно сокращающееся предложение новостроек, связанное со снижением объемов строительства.

Все вместе это не дает оснований полагать, что обвал по сценарию 1999 г. запрограммирован и абсолютно неизбежен. Сейчас рынок недвижимости находится во власти спекулянтов-инвесторов. Снижение цен, не говоря уже об обвале, грозит им серьезными финансовыми потерями. При этом спекулянты прекрасно понимают, что в условиях экономического кризиса поспешно, да еще и с убытком выведенные из недвижимости средства просто не во что вложить. Это означает, что цену они будут держать до последнего.

Что касается спроса, он на настоящий момент достаточно виртуален. Решением правительства Москвы более половины возводимых в городе новостроек реализуется в соответствии с различными социальными программами. Это привело к тому, что многие потенциальные покупатели квартир, проигравшие "гонку" за ценой, отправились искать способы войти в одну из них. Практически не осталось в числе покупателей и тех, кто надеялся купить жилье по ипотечной программе.

Сочетание этих факторов ведет к вялому снижению рынка, но его явно недостаточно для обвала. В 1999 г. детонатором обвала стало массовое схлопывание банков вместе с деньгами подавляющего большинства потенциальных покупателей жилья. В итоге цены летели вниз, пока, в результате постепенных экономических улучшений, не начал формироваться новый спрос. Сегодня такое маловероятно ввиду большей устойчивости банковской системы и наличия страхования вкладов. У населения по-прежнему достаточно средств, накопленных на покупку жилья и отложенных до лучших времен из-за опережающего роста цен. По мере плавного снижения стоимости квадратного метра за счет этих отложенных накоплений и будет формироваться новый и вполне реальный спрос. Это и должно стать главной страховкой жилищного рынка от резкого обвала.