Недвижимость упадет в цене. Но доступнее не станет

Строительство жилья в Москве значительно сократилось. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), в этом году на рынок поступило в 2,5 раза меньше квартир в новостройках, чем годом ранее. Как сообщил первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, за девять месяцев 2008 г. было построено около 2 млн кв. м жилья, тогда как за аналогичный период прошлого года - 3,5 млн кв. метров. При этом доля социального жилья, не предназначенного для свободной продажи, возросла с 50% до 65%.

Не стоит думать, что увеличение доли социального строительства связано исключительно со стараниями правительства Москвы предоставить квартиры всем очередникам или желанием сократить фонд ветхого жилья. Причина, скорее, в действиях коммерческих застройщиков, значительно урезавших объемы строительства. Что касается потенциальных покупателей московских квартир, теперь для них главным становится тот факт, что сокращение числа новостроек больше не может поднимать цены и неопределенное время удерживать их на достигнутом уровне. То есть получившее в последнее время широкое распространение правило "строим меньше - цены выше" отныне не действует.

Причинами этого явления эксперты IRN.ru называют изменения спроса и предложения на рынке недвижимости. В 2002 - 2003 гг. на новостройки экономкласса, главным образом представленные панельными домами, приходилось 50% всего возводимого в столице жилья (4,5 млн - 5 млн кв. м), около 30% составляло социальное жилье и оставшиеся 20% занимал сегмент квартир бизнес-класса плюс элитные новостройки. В связи с последовавшей затем переориентацией строительных компаний на более прибыльные сегменты, к 2007 г. на рынке фактически не осталось новостроек эконом-класса; доля некоммерческого жилья увеличилась до 50%, вторую половину занял сегмент бизнес-класса и небольшая часть элитных домов. В результате дальнейшее сокращение строительства жилья экономкласса, каким бы оно ни было, уже не сможет воздействовать на цены в данном сегменте.

Между тем альтернатива московскому "недорогому" жилью, похоже, найдена. В последние годы наблюдается бурное развитие рынка недвижимости эконом-класса в ближайшем Подмосковье, которое становится все более привлекательным не только из-за низких цен квадратного метра ($2тыс. - $3 тыс.), но и в связи с постепенным подъемом инфраструктуры. Немаловажно и то, что жилые комплексы Подмосковья - это, как правило, современные монолитно-кирпичные (а не панельные, как в Москве) дома, расположенные в зеленых зонах и имеющие достаточно места для автостоянок. Все это не могло не оказать влияния на корректировку цен на московском вторичном рынке в сторону снижения.

Что касается недвижимости в сегменте бизнес-класса, ситуацию здесь можно охарактеризовать как застой. Легко заметить, что многие новостройки бизнес-класса, которых в Москве, по данным IRN.ru, насчитывается порядка 200, практически необитаемы. В давно построенных и якобы "заселенных" домах свет горит в трех - пяти окнах.

Бесспорно, немалую роль при выборе таких квартир играет цена, ведь далеко не каждый бизнесмен согласен легко расстаться с $2 млн - $3 миллионами. Тем не менее важнейшей причиной падения интереса к престижному жилью стоит назвать резко ухудшающееся качество домов, претендующих на высокий класс. За дорогое жилье все чаще пытаются выдать многоэтажных "монстров", построенных в загрязненных районах, рядом с крупными магистралями и на участке земли, где сложно уместить даже детские качели.

Жилых комплексов, действительно комфортных для проживания и выдерживающих экзамен на качество, в столице не много. И когда их стоимость не превышает $8 тыс. - $10 тыс. за квадратный метр, при цене современного жилья на вторичном рынке в $7 тыс. - $8 тыс., то такие новостройки будут пользоваться устойчивым спросом. Что касается жилых комплексов по цене $8 тыс. - $10 тыс. за метр и при этом не отвечающих требованиям жилья высокой комфортности, здесь корректировка цен может составить 20% - 30%.

Итак, если раньше сокращение предложений новостроек неумолимо вызывало собой повышение цен, то теперь на рынке недвижимости будут действовать другие правила. Приоритетным для покупателей становится соотношение стоимости жилья и его реального соответствия заявленному уровню и классу.