Стоимость жилья в Москве беспардонно завышена

Те, кто давно считает, что цены на квартиры в Москве не просто превышают все мыслимы и немыслимые пределы, а являются чрезмерно завышенными, недалеки от истины: на днях Федеральное агентство по строительству и ЖКХ (Росстрой) назвало себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в столице в 2007 г., которая оказалась примерно в четыре с лишним раза ниже его средней рыночной стоимости!

Как пишет газета "КоммерсантЪ", согласно обзору строительной деятельности за январь - декабрь прошлого года, подготовленному агентством, стоимость строительства одного квадратного метра жилья в 2007 г. составляла 34,692 тыс. руб., в 2006 г. - 26,706 тыс. руб., в 2005 г. - 21,167 тыс. рублей. И если этот показатель за три года вырос всего на 64%, то цена продажи квадратного метра жилья в столице подскочила на 140,2%, отмечают риелторы. Причем, по данным исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки", гонка цен на столичном рынке недвижимости началась в IV квартале 2005 г: средняя цена 1 кв. м в московских новостройках поднялась с 67,358 тыс. руб. до нынешних 161,784 тыс. рублей.

Подобный скачок сами строители объясняли, в частности, тем, что с 1 апреля 2005 г. вступил в силу федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который ужесточил требования к застройщикам. Дескать, во многом из-за этого в столице существенно уменьшился ввод жилья, что повлекло за собой дисбаланс спроса и предложения. Однако, по данным стройкомплекса Москвы, ощутимого уменьшения вводимого количества квадратных метров с тех пор не происходило: в 2005 г. было сдано 5,2 млн кв. м (из них на территории Москвы - около 4,6 млн кв. м), в 2006 г. - 5,3 млн кв. м (данных по столице нет), в 2007 г. - 5,4 млн кв. м (включая 4,8 млн кв. м в Москве), пишет "КоммерсантЪ".

Как бы то ни было, участники рынка отмечают, что стоимость строительства жилья по столице Росстрой подсчитал корректно. Однако заоблачную маржу (торговую наценку), которая составляет более 360%, по их словам, застройщики не получают. Дело в том, что в их затратах агентство не учло так называемые административные расходы, которые могут превышать 100% от самой себестоимости строительства. Под ними девелоперы подразумевают расходы на согласование проекта, подключение к инженерным коммуникациям, выплату аренды земельного участка. Поэтому к названным Росстроем цифрам надо добавить еще 9,5 тыс. - 12 тыс. руб. за подключение к сетям. Еще примерно столько же может составлять так называемая доля города - например, стоимость участка и обременения, стоимость расселения ветхого фонда и строительства социальных объектов, которая может оплачиваться как деньгами, так и частью построенных площадей. Еще около 7 тыс. руб. на каждый квадратный метр выделяется на так называемые "непредвиденные расходы для ускорения строительства". В результате реальная себестоимость 1 кв. м жилплощади для девелопера увеличивается до 63 тыс. руб., поскольку около половины уходит столичным чиновникам и госструктурам, уверяет замгендиректора "МОРЕ-плаза" Михаил Михайлов.

"На моих проектах, где доля города часто достигает 45% от общей стоимости, в среднем на строительно-монтажные работы с учетом материалов приходится 35,9 тыс. руб. на 1 кв. м, административная же составляющая съедает в среднем более 50 тыс. руб.", - сетует один из московских застройщиков. По его словам, при таких затратах минимальная цена продажи 1 кв. м не может быть ниже 113 тыс. руб., или $4,8 тысячи. "В противном случае я не смогу выполнить свои обязательства по кредитам, по которым ставки с начала года выросли в среднем с 14% до 18%, и не получу средства на развитие компании", - объясняет девелопер.

Кроме того, застройщики отмечают, что пресловутые административные расходы стремительно растут. Так, по их данным, с 2005 г. стоимость подключения к электрическим сетям увеличилась почти в семь раз (с 15 тыс. руб. за 1 кВт в 2005 г. до 102 тыс. руб. сейчас). "Административные выплаты, включающие долю города и подключение сетям, выросли даже больше, чем себестоимость строительства - примерно в два раза", - констатируют девелоперы. Крайними же, понятное дело, оказываются рядовые граждане: стоимость жилья неуклонно растет, и существенных подвижек в решении этот вопроса пока не видно.