Рынок жилья готов взорваться

По данным аналитического агентства "Индикаторы рынка недвижимости", к концу февраля удорожание столичных квадратных метров достигло 1,5%-2% в неделю. В среднем, за месяц среднерыночная стоимость жилья возросла на 5%, до $2437 за 1 кв. м, а некоторые квартиры подорожали почти на 10%. При этом прирост стоимости разных классов жилья в феврале находился в пределах от 3,9% до 6,7%. Наибольшие темпы в прибавлении "денежного веса" демонстрировали, как нетрудно догадаться, относительно недорогие и наиболее ликвидные квартиры – панельное жилье, "однушки" и "двушки". В результате разрыв между "дорогим" и "дешевым" жильем постепенно сокращается, хотя повышение стоимости "дорогих" сегментов все же немного отстает.

Что касается разброса средних темпов роста по отдельным районам города, он еще шире – от 2% до 9%, и подтверждает приведенные выше сведения о наиболее востребованных типах жилья. Среди лидеров роста, как правило, присутствуют спальные районы, а также немало районов за МКАД, в которых еще сохранилось относительно доступное жилье. Правда, здесь наметилась довольно своеобразная тенденция: ни один район не держится в лидерах ценового марафона более месяца. Так что тем, кто, несмотря на абсурдное поведение рынка в ближайшее время, все же захочет приобрести московскую квартиру, стоит поинтересоваться у риэлтеров, какие районы сильнее всего дорожали в январе-феврале, – в марте рост цен в них, скорее всего, слегка притормозит. С другой стороны, по мнению аналитиков IRN.Ru, не стоит забывать и о том, что районы, в которых отмечен наибольший рост стоимости жилья в предыдущем месяце, видимо, просто слегка отстали ранее от общего удорожания, и теперь баланс восстанавливается.

Как и предполагали в начале текущего года аналитики и участники рынка недвижимости, дефицит предложения жилья продолжает нарастать, и это является основной причиной наблюдаемых на рынке явлений. Продолжает сокращаться и количество новостроек. При этом немалое число новых домов имеют срок сдачи Госкомиссии до конца 2006 г., то есть речь идет об уже готовых и фактически распроданных домах. А поскольку новые жилые объекты появляются в последнее время, мягко говоря, не часто, в апреле, к годовщине вступления в силу закона о долевом участии в строительстве, сокращение предложения может составлять уже порядка 50%.

Что касается вторичного рынка, в последнее время он приобрел еще одну особенность, последствия которой могут оказаться непредсказуемыми. На сегодняшний день, по оценкам IRN.Ru, объемы предложения на вторичном рынке на 35%-50% уступают объемам предложения год назад. При этом хорошо известно, что более половины сделок здесь являются не прямыми, а т.н. альтернативными. Это значит, что большинству покупателей, для того чтобы приобрести квартиру, соответствующую желаемым параметрам, предварительно необходимо продать уже имеющееся у них жилье. Аналогичная ситуация в большинстве случаев складывается и у продавца искомой квартиры, в результате чего подобные сделки превращаются в многозвенные цепочки. Подобная практика давно распространена на вторичном рынке, и за это время риэлтерами накоплен достаточный опыт успешной реализации альтернативных схем. Проблема же состоит в том, что этот опыт все чаще оказывается неприменимым из-за неестественно высоких темпов роста рынка. За время, необходимое для подбора квартир для всех участников цепочки, их проверки, сбора документов и согласования условий сделки, цены на жилье выходят на новый уровень. Это "радостное" обстоятельство провоцирует продавцов на повышение цены по отношению к той, что была оговорена в процессе формирования цепочки. В этом случае покупатели, на руках которых находятся деньги или деньги и менее качественная (а следовательно – более дешевая) квартира, теряют возможность осуществить желаемую покупку. Что, в результате, влечет за собой распад всей альтернативной цепочки. Учитывая острейший дефицит предложения квартир, масштабы распада альтернативных сделок принимают сегодня угрожающий характер.

Опасность этой ситуации состоит в отрыве цен от реальности и полной виртуализации вторичного рынка. Несмотря на растущий спрос и активность риэлтеров, реальных сделок все меньше, что неизбежно провоцирует все новые витки роста цен. Рынок все отчетливей приобретает черты мыльного пузыря, со всеми свойственными ему рисками.

Разрешение ситуации вокруг новостроек, которое рано или поздно произойдет, а также постепенный выход на рынок продавцов, ждавших "своей" цены, способны разрушить эту хрупкую виртуальную конструкцию. Большинство экспертов сходятся во мнении, что происходящее сегодня на рынке недвижимости напоминает ситуацию первой половины 2004 года. Тогда резкий рост и виртуализация цен закончились глубокой стагнацией рынка, чуть было не переросшей в настоящий кризис. По мнению многих аналитиков, повторение такого сценария возможно уже в обозримом будущем. Более того, чем дольше будет продолжаться нынешний ничем не подкрепленный рост цен, тем более глубоким может оказаться последующий кризис.