Заложников ипотеки выкинут на улицу

Несмотря на всеобщую эйфорию по поводу ипотечного кредитования, которое должно стать локомотивом российской экономики, подобно автомобильной промышленности в США прошлого века; несмотря на общий хор восторгов и надежд начиная со Всемирного банка и заканчивая высшим руководством страны, перед этим видом деятельности стоит ряд на сегодняшний день неразрешимых проблем. Все дело в том, что в соответствии с действующим Жилищным кодексом, принятым еще в 1983 г., права банков, выдающих кредит, риелторов и застройщиков находятся под серьезным сомнением. По действующему законодательству, даже если обладатель ипотечной квартиры нарушает свои обязательства перед кредитным учреждением, возможность выселить должника из занимаемой квартиры равна нулю.

В случае с гражданами, проживающими в муниципальных квартирах, все проще. Хотя споры о должниках по ЖКХ и их переселении в менее комфортабельные и меньшие по площади квартиры ведутся давно и пока безуспешно, законодательно все оправдано и обосновано. В случае если гражданин, занимающий жилплощадь, не оплачивает услуги ЖКХ в течение шести месяцев, решением суда его переселяют в квартиры из специального фонда, не менее 6 кв. м на каждого члена семьи. И все это по закону, принятому Госдумой прежнего созыва. Что делать в том случае, если обладатель ипотечной квартиры прекращает выплаты банку-кредитору, до сих пор законом не регламентировано. Местные администрации, понятно, ни с банкирами, ни с риелторами делиться своими небогатыми фондами не намерены, даже из расчета нищенских 6 кв. м на человека. Налицо законодательный тупик.

Рассмотрим гипотетическую ситуацию: семья молодых менеджеров, работающих в одной фирме, с неплохим доходом, решает обзавестись новой квартирой. Супруги продают старое жилье, вносят первый платеж по ипотечному кредиту, въезжают в квартиру, как вдруг… Предприятие, где работала семья, обанкротилось. Денег на погашение кредита нет, старой квартиры тоже. И в данном случае перспективы для банка вернуть кредит или квартиру в рамках закона весьма туманны. Более того, банки не столь заинтересованы в выселении неплательщиков, сколько в исполнении существующих договоров.

Банк – организация не благотворительная, а посему на рынке ипотечных кредитов в связи с описанной ситуацией работает лишь считаное число финансовых учреждений, приспособившихся к подобным условиям. Решить эту сложную коллизию призван новый Жилищный кодекс, который разрабатывается в недрах Госдумы. По планам авторов законопроекта, в ипотечном процессе не должны участвовать ни государственные, ни муниципальные структуры. Если между сторонами возникли трения на почве погашения кредита, то банк вправе потребовать освобождения квартиры, вернув жильцу первоначальный взнос, а также выплаченную часть кредита. Более того, как полагают разработчики, если арестованная квартира будет продана по более высокой, нежели указанной в договоре цене, то должник получит и эту разницу.

Тем не менее, обладатель ипотечного кредита останется на улице, хотя и с деньгами. Согласится ли какой-нибудь банк в будущем заключить с ним новый ипотечный договор, догадаться несложно.

Подобные предложения не устраивают и банкиров, полагающих, что должникам по ипотеке надо предоставлять социальное муниципальное жилье. Это могло бы снизить недоверие широких слоев населения к жилищному кредитованию и совершить прорыв в данной области.

Квартира для наших граждан – категория особая. Мобильность общества, несмотря на годы реформ, невысока, желающих жить в съемном жилье немного. Таким образом, чтобы запустить реальный механизм массовой ипотеки, правительству и парламенту придется немало поломать голову, чтобы не ущемить интересы банкиров, работающих на этом рынке, и не напугать тех, кто уже готов получить ипотечный кредит.